自分に合ったローンを探そう！住宅ローンの基礎知識②変動金利と固定金利

家づくりをスタートする時に考えなければならないことの一つは、お金のこと。今回は「変動金利」と「固定金利」の特徴についてご紹介します。

▶第１回「住宅ローンの基礎知識」はこちらから

住宅ローンには「変動金利」と「固定金利」がある！

住宅ローンには色々な種類がありますが、金利のタイプには大きく分けて２つのタイプがあります。

固定金利・・・金利も返済額もずっと変わらないタイプ。変動金利に比べると、少しだけ金利が高めです。

変動金利・・・金利が半年ごとに変動し、その状況によって返済額も上下するタイプ。返済額は5年ごとに見直しが行われます。

変動金利と固定金利では住宅ローンの審査の基準も少し異なるため、家づくりの比較的早い段階で方向性を決めることになります。家づくりと並行して検討していくこともできますが、どちらの金利を想定するかによって、返済額のイメージや繰り上げ返済の計画なども変わってきますので、ある程度絞っておくほうが計画を立てやすくなります。それぞれメリットとデメリットがあるので、特徴を理解した上で適したタイプを選択しましょう。

固定金利の特徴

メリット

①金利と支払額がずっと変わらないので、返済計画の見通しが立てやすい

②多くの場合、ローン審査時の金利＝実際の金利となるので、借入額を増やしたい場合には有利になる

銀行が住宅ローンの審査をする際、チェックポイントとなることのひとつのが「収入に対して、返済額が多すぎないかどうか」です。返済額はどうやって計算されるのかというと、「借入額」と「審査金利」が関係してくるのですが、この「審査金利」というのがちょっとクセモノです。

金利が上下する「変動金利」を選択した場合、金利がある程度上がっても支払いが滞らないように、銀行側は少し高めの金利を想定して審査をします。実際の変動金利は0.6%の低金利であっても、審査の計算に使う金利は一回りも二回りも高いこともあります。（何％かは金融機関によって異なり、あまり詳しくは教えてもらえません）

しかし「固定金利」の場合は、借りた後もずっと支払額が変わらないので余裕を見ておく必要がありません。審査の計算に使う金利は実際の金利とイコールになるので、実際の固定金利が1%なら1％で計算をします。つまり、同じ収入の人であっても、固定金利と変動金利のどちらで審査を出すかによって、借りられる額が変わってくることがあるのです。

デメリット

①変動金利よりも金利が高め

②全期間固定（フラット35）の場合、団体信用生命保険の費用が別途かかる

③同じくフラット35の場合、借りられる額は建築費の9割までが原則（10割もできますが、金利がさらにアップ！）

金利が変わらない、いわば「安心料」とも言えるのか、金利は変動金利よりやや高めです。固定金利を選択する方の多くが全期間固定のフラット35を利用しますが、「団体信用生命保険」と「建築費の1割分」は自己資金で用意する必要があります。自己資金を用意するのが難しい場合は金利を上げて10割まで借りるか、諸費用ローンを別途借りる選択肢があります。

変動金利の特徴

メリット

①固定金利よりも低い金利であることが多いため、同じ金額を借りた場合は月々の返済額が抑えられる

②同じく、金利が安いので、総返済額を小さく抑えることができる

③金利に団体信用生命保険料が含まれている

変動のリスクがある分、金利が低いのが大きなメリットです。団体信用生命保険料も込みとなっているため、建築時に出ていく自己資金の額を抑えたい方には資金計画が立てやすいかもしれません。

デメリット

①金利が変動するため、返済額が徐々に上がっていくリスクがある

②金利が急激に上昇した場合は「未払い利息」が発生するリスクがある

金利が上下した場合は、5年ごとの返済額見直しのタイミングで返済額が変わります。金利が上がってしまった場合は返済額も連動してしまうというのがひとつめのリスクですが、返済額が急上昇して支払えなくなったということがないように、「支払額が上がる場合は、前回の1.25倍の額まで」と上限が設けられています。

ただし、あまりにも金利が上昇しすぎてしまった場合は「未払い利息」に注意が必要になります。1.25倍ルールによって支払額は急上昇しないのですが、上がってしまった利息分はどこかで精算をしないといけません。「未払い利息」は毎月の返済額にプラスして支払うか、返済完了時に一括で払うなどの対応が必要になります。

金利の上昇傾向が続いた場合に備えて、繰り上げ返済の準備や固定金利へ切り替えるタイミングなどを予め決めておくことが大切です。

まとめ

＜固定金利のメリットが活きるのはこんな場合！＞

・決まった返済額で安定して支払いを続けたい人

・変動金利よりももう少し借入額を増やしたい人
（※建築費の9割までというルールもあるので、塩梅には注意！）

ただし…団体信用生命保険や諸費用分など、自己資金で充当する部分の資金計画は練っておきましょう。

＜変動金利のメリットが活きるのはこんな場合！＞

・毎月の返済額や、総支払額を抑えたい人

・自己資金の割合を少なめにしたい人

ただし…金利が上昇した場合のリスクに備えて、繰り上げ返済の計画は立てておきましょう。

今回ご紹介したのは、あくまでもざっくりとした特徴です。住宅ローンには様々な借り方があり、ベストな選択肢はお客様ごとに異なります。

実際には、お家以外の家計（生活費、教育費、旅行や趣味などのレジャー費など…）のバランスを見ながらご家族のライフスタイルに合わせた適切なご提案を行っています。毎月の返済額はいくらまでに抑えるのが安心？自己資金はいくらまで充当するのが賢い？など、さまざまな観点からご相談に乗っています！

アキュラホームのスタッフはもちろんのこと、プロのファイナンシャルプランナーを呼んで個別にアドバイスを行うことも可能です。相談はすべて無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください♪